2015年，萬科、平安不動產(chǎn)、綠地、萬通、合生等多家國內(nèi)房地產(chǎn)企 業(yè)紛紛宣布把業(yè)務布局拓展到跨境物流地產(chǎn)領(lǐng)域。這表明，以往由外資企業(yè)主 導的跨境物流地產(chǎn)行業(yè)將在資本大潮的推動下逐漸從藍海轉(zhuǎn)變?yōu)椤鞍偌覡庿Q” 的紅海市場，吸引越來越多的參與者。

     隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場從增量階段進人存量時代，眾多房地產(chǎn)企業(yè)開始 從以往側(cè)重業(yè)務規(guī)模的快速擴張轉(zhuǎn)向穩(wěn)扎穩(wěn)打的深耕業(yè)務布局，拓展變現(xiàn) 渠道，深挖更多價值。顯然，具有穩(wěn)定收益的跨境物流地產(chǎn)與當前房地產(chǎn)企業(yè) 的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向十分契合，再加上電商的優(yōu)化成熟所帶來的諸多便利，從而使 得跨境物流地產(chǎn)成為各家房地產(chǎn)企業(yè)跑馬圈地和新一輪角力的重要領(lǐng)域。

     根據(jù)亞洲最大的現(xiàn)代跨境物流設施提供商普洛斯公司的預測，未來15年內(nèi)不過，雖然我國跨境物流地產(chǎn)行業(yè)前景廣闊，但國內(nèi)房地產(chǎn)企 業(yè)要想真正打破外資的壟斷地位，在跨境物流地產(chǎn)領(lǐng)城有所作為，就不僅需要 資金支持和經(jīng)驗積累，更需要從認知與思維模式層面進行深度轉(zhuǎn)變，如此 才有可能與國外發(fā)展成熟的跨境物流地產(chǎn)企業(yè)一較高下。 國內(nèi)的跨境物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 我國地產(chǎn)跨境物流行業(yè)基本被普洛斯這一國際跨境物流龍頭企業(yè)所壟斷，眾多 國內(nèi)企業(yè)很難有所作為。

      不過，自2015年萬科、平安、菜鳥跨境物流、京東等 專業(yè)房產(chǎn)或電商平臺進軍跨境物流地產(chǎn)以來，這個萬億級規(guī)模的藍海市場便開 始進人高速發(fā)展階段。 以國內(nèi)房地產(chǎn)龍頭萬科為例。更專業(yè)的投資團隊、覆蓋范圍更廣的業(yè) 務布局以及規(guī)模化的地產(chǎn)協(xié)同優(yōu)勢，使萬科平臺更加開放，對跨境物流地產(chǎn)的 開發(fā)運營能力也更強更專業(yè)。 具體來看，萬科不僅與全球最大的獨立另類資產(chǎn)管理機構(gòu)美國黑石公 司合作，對萬科跨境物流領(lǐng)域進行更加專業(yè)化的資產(chǎn)管理運作；還聯(lián)合世界領(lǐng) 先的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)運營與基金管理公司鐵獅門，有效整合國內(nèi)地產(chǎn)跨境物流的 上下游資源。 同時，萬科在管理方面充分借鑒國際現(xiàn)代化跨境物流巨頭普洛斯的成功經(jīng) 驗，在拿地建房的基礎(chǔ)上，借助自身品牌優(yōu)勢在上游引入基金、下游穩(wěn)定 商戶，從而將自身打造成以跨境物流地產(chǎn)為核心的優(yōu)質(zhì)服務商。 

      不過，我國跨境物流地產(chǎn)的發(fā)展水平與歐美發(fā)達國家相比還有較大差距。 例如，美國人均擁有的倉儲面積超過5平方米，而我國這一數(shù)據(jù)僅為0.4平 方米，不足美國的1/10。在消費升級、電商快速發(fā)展的大背景下，國內(nèi)物 流地產(chǎn)行業(yè)將獲得更廣闊的發(fā)展空間，關(guān)鍵是要推動跨境物流地產(chǎn)商在開發(fā)思 維、運營模式等方面的轉(zhuǎn)型升級，構(gòu)建出更合理、高效、適宜的發(fā)展路徑。 國外的跨境物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 以歐美等國為代表的海外跨境物流地產(chǎn)從20世紀80年代左右開始發(fā)展以 來，已經(jīng)形成了較為成熟完善的跨境物流網(wǎng)絡和發(fā)展模式，當前主要呈現(xiàn)出以下 特點。 

     （1）需求旺盛，用地集中 國外跨境物流地產(chǎn)雖然已經(jīng)發(fā)展了三十多年，但仍然處于需求旺盛的上升 階段，跨境物流用地規(guī)模不斷擴大，同時很多跨境物流地產(chǎn)企業(yè)也不斷探索更廣闊 的空間以實現(xiàn)業(yè)務重組。這使得海外跨境物流地產(chǎn)整體呈現(xiàn)出用地需求旺盛且 較為集中的特點，如德國的大部分跨境物流用地都聚集在慕尼黑、法蘭克福、 柏林等地。

      （2）受經(jīng)濟影響較大 跨境物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體經(jīng)濟狀況密切相關(guān)。工業(yè)化程度較高、地理位置 優(yōu)越的經(jīng)濟發(fā)達國家能夠更好更充分地參與跨境物流產(chǎn)業(yè)，因為他們大都將傳 統(tǒng)制造產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到了勞動力和資源成本更低的發(fā)展中國家，因此需要更多 的倉儲用地和更高效的跨境物流配送系統(tǒng)來完成制造業(yè)產(chǎn)品的運送存儲。 

     （3）規(guī)模和網(wǎng)絡較為完善 經(jīng)過多年的發(fā)展探索，國外跨境物流地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展理念、產(chǎn)品設計等方 面已十分成熟，通過在全球范圍內(nèi)建設倉儲設備和跨境物流配送網(wǎng)絡，形成了 規(guī)模龐大、網(wǎng)絡覆蓋范圍全面的跨境物流地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)。 以普洛斯為例，這家2003年才進軍中國市場的現(xiàn)代跨境物流公司，憑借極 具前瞻性的發(fā)展理念和產(chǎn)品設計方案，成功壟斷了我國跨境物流地產(chǎn)市場，到 2015年末占據(jù)的市場份額高達55%。